升息影響之外… 央行這幾招也是掐住房市的好牌

央行在6/15宣布暫停升息的同時，卻無預警出手，祭出「第五波選擇性信用管制」，規範自然人於特定地區購買第2戶，購屋貸款最高成數上限為7成。暫停升息讓房貸族鬆一口氣，但選擇性信用管制則讓換屋族或投資客倒抽一口氣，究竟對房市帶來哪些影響？除了升息以外，專家點出央行打炒房的手段可不只一種。


永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，回溯央行的選擇性信用管制措施，從最早的第一波和第二波來看，鎖定第3戶或第4戶的交易買賣及貸款成數，從一般住宅到豪宅都做出限制，接著鎖定特地區、寬限期等，本次可以說是「把原本的漏洞補起來」，不過，外界似乎過度解讀，實際影響不會太大。

第5波規範目的「抑制槓桿過高」 專家：有撇步可預防


葉凌棋指出，央行是規範自然人，並非採用戶籍，換句話說，是針對個人購屋貸款的第二戶，倘若夫妻兩人都有房屋貸款，若經濟財力足夠，可以先償還一戶貸款後，另一戶就可以正常貸款；如果只是其中一人有房貸，第二戶由配偶進行貸款，就不會被規範所限制。

也有人擔心，修正後的《平均地權條例》7/1正式上路後，當中有預售屋禁止換約轉售，恐怕就會受到影響。葉棋凌說，在禁止換約轉售的規定中，並未限制夫妻或小孩進行更名，只要是二等親之內都可以更名，若是移轉到沒有貸款的自然人名下，仍舊能向銀行貸款8成。

葉棋凌表示，外界對政策過多解讀，實際影響並不大，真正要擔心的是建設公司，未來進行推案時，必須詢問消費者是否有第二戶的問題，況且預售屋本來就採分期付款，且通常都在3到5年內完工，消費者即便付訂金，還是有時間調整財務狀況，來適應交屋時的情況。

不動產估價師公會專業推廣委員會主委陳碧源也認為，「自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成」的規範，主要針對某些民眾的槓桿部位，實際影響其實有限，但央行在最新的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」中，把一項對老舊房屋的規範「檯面化」，恐怕會影響危老重建或是有意購買老舊透天厝的民眾。

央行問答集暗藏玄機 殘值過低的老舊房屋恐首當其衝


陳碧源指出，為了避免素地被炒作，土地貸款的限制極為嚴格，貸款額度最高不得超過該抵押土地取得成本及金融機構鑑價較低者的5成，其中「1成」要取得建築執照後才會撥貸。而問答集的第三大項第16條就與此規定有關，若借款戶購買的建物被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」貸款條件適用購地貸款。

陳碧源說明，隨著七都的發展，雖然有不少預售屋或新成屋，但仍有人傾向購買老舊透天厝，擁有的土地坪數和使用空間較大，但問題在於，許多建物的已經超過40到50年，若被金融機構鑑價後，視為「非屬無價值」或「鮮少價值」者，白話解讀就是殘值過低，會被視為素地，就要採取購地貸款方式來處理。

陳碧源表示，這樣不但無法貸款7到8成，按照央行的規範，以貸款500萬元來計算，尚未動工前的撥款金額是400萬元，剩下的100萬元要等動工興建後才會撥貸，不僅會影響有意購賣老透天厝的民眾，也會對正在進行中的危老都更造成影響，央行在調整選擇性信用管制還暗藏這招，民眾要特別留意。