520檔期冷？建商推案未停、新青安倒數　下半年「這時間點」成關鍵

即將邁入520檔期，過往總統發表就職演說與股市慶祝行情，往往被視為房市暖場時機，但今年市場氣氛卻顯得有些微妙。根據住展雜誌統計，今年北台灣520檔期推案量預估約1,610.7億元，較去年減少約9.3%，呈現連兩年下滑，顯示在房市買氣未明顯回溫下，建商推案態度已轉趨保守，但並未全面停歇。

同時，新青安房貸政策即將於7月底屆滿，在房市買氣尚未明顯回溫下，520檔期對市場而言，更像是一場對下半年政策風向的提前觀察，不只是短期推案的熱度，而是520過後，是否釋出新的房市政策訊號。



520檔期效應鈍化　市場靜待新青安後政策風向

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中觀察，近年520檔期對市場而言，「宛如一個過客，淡淡地來、淡淡地走」，以往520檔期伴隨股市慶祝行情，但近年效果已大不如前，近年的就職演說內容較側重AI科技島、產業發展等，使得坊間對股市的期待程度，恐怕仍高於房市。

市場對政策風向格外敏感，也與新青安房貸政策逐漸進入尾聲有關。陳定中指出，新青安房貸甫推出時，每月平均申請量約3,000至4,000戶，全盛期甚至突破8,000多戶，但隨著政策推行時間拉長，邊際效應逐漸浮現，申請熱度已有降溫趨勢。加上內政部早於2024年11月宣布，住宅基金提供的1.5碼利息補貼將於今年7月底到期，市場也開始關注後續接續方案的利率補貼內容。

不過，陳定中認為，即便未來推出新青安2.0版，條件恐怕也難優於現行版本，雖然借款年限維持40年、最高貸款成數仍達8成，但可能新增「80條款」，即借款年齡加借款年期不得超過80，寬限期也將由5年縮短至3年，在現行方案即將落日前，部分首購族也出現「趕搭末班車」現象。至於市場對下一波房市政策，態度普遍仍偏向觀望，若有較大調整，評估時間點可能落在第3季。



股市吸金、成本壓力夾擊　建商供給節奏放緩



然而，就在房市低迷、政策未明之際，建商推案態度悄悄出現變化。台北市不動產代銷經紀商業同業公會副理事長張境在直言，今年北台灣房市屬於相對特殊的一年，由於台股登上4萬點大關，使得資金轉往股市，加上房市仍受信用管制與先前政策調控，329與520檔期熱度均較往年降溫。

張境在指出，近年營建成本持續攀升，中東戰事推升油價與石化原料價格，加上土方問題至今未解，使整體營建成本較過往增加約2成，也讓部分建商推案態度轉趨保守；尤其土方之亂迄今仍影響工程進度，中央與地方行政作業尚待磨合，部分建商與營造端因此選擇暫緩推案。

市場降溫反映在供給端數據，根據永慶房產集團統計，今年首季全台住宅開工戶數約2萬920戶，較去年同期減少37.2%；又住宅建照核發戶數約2萬4,658戶，年減30%，顯示建商整體態度已轉趨審慎，供給節奏開始調整。

推案不能停、布局求避險　建商改攻「公辦都更」穩入帳



眼見推案量下滑、開工量和建照雙雙大減，為何仍有建商趕在5月陸續開工？似乎未見踩剎車的跡象。陳定中分析，上市櫃建商需維持穩定營收與法說會表現，倘若建案進度停滯，將缺乏完工入帳與獲利來源，「建案不能一直掛零，無法維持良好的股利、股息，對投資人來說沒有意義。」

因此，在景氣盤整階段，建商策略更傾向「選擇性推案」。陳定中分析，由於選擇性信用管制對購地融資帶來影響，部分建商近年購地策略轉趨保守，將布局重心移往公辦都更與危老重建案，畢竟一般土地開發有貸款期限內「18個月內」動工興建的限制，但都更、危老案件的貸款限制相對較少。

更重要的是，相較過去建商自行整合都更案，近年公辦都更的吸引力明顯提高。由於前期最困難的住戶整合、權利協調，多已由國家住都中心、台北住都中心等單位先行完成，建商只要透過招標投入，後續專注興建與分回，開發期約5至6年，足以跨越一輪不景氣循環。

陳定中說，相較自行整合都更案，從整合到交屋往往耗時10年以上，甚至長達20年比比皆是，公辦都更的時間成本或風險都相對較低，「對大型建商而言，公辦都更案是比較穩定的選項，中小型建商則多轉向危老案件」，當市場進入整理期，建商並非完全停下腳步，而是開始重新調整布局方向。

股房資金拉鋸　520後政策訊號成下半年關鍵

值得注意的是，近期股市熱絡，也讓部分購屋資金暫時轉向股市。張境在指出，部分首購與換屋族雖仍有購屋需求，但選擇資金先停留在股市，導致購屋決策遞延；另一個面相是，受惠台股登上4萬點，不少企業在資金重新配置下，轉向市中心商辦、廠辦等產品，讓自住型市場則呈現觀望氛圍。

今年520檔期，對房市而言，已不再是帶動買氣的熱季，更像是一場觀察期。建商推案依舊，但態度轉趨保守；買方仍有需求，卻不急著進場；資金仍在市場，卻先停留在股市。當新青安逐漸退場、政策方向未明，市場等待的，不只是下一波利多，而是一個更清楚的方向感。