包租業租金實登試水溫？ 專家示警：全面透明化將使成本轉嫁 當心房租「比價跟漲」

為了促進租屋市場資訊更透明，攸關百萬租屋族權益的《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，於今年1月12日在立法院三讀通過，其中，增訂包租業的轉租案件應申報實價登錄，其租金等資訊對外提供查詢，被視為是再度邁向租金全面實價登錄的一步。

但房產專家抱持不同的看法，包租代管業的物件租金普遍低於市價，若釋出部分資訊流入租屋市場，有機會影響租金價格，增加承租方的議價權利，然而，在租金市場走向透明化的過程，勢必會產生2大效應，定錨效應及比價跟漲效應，租金恐怕只會越來越高。

包租代管案件租金低於市價 流入市場帶來「鯰魚效應」



高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，按照《不動產經紀業管理條例》規定，房仲業者居間或代理成的租賃案件，就要向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊，現在是把包租業納入，而包租代管業者手上的物價，有不少租金價格低於市價，政府讓包租業的轉租案件申報實價登錄，目的是要影響租金價格往下掉。

陳碧源說，畢竟目前的租金市場確實不夠透明，租金漲幅由房東直接決定，承租方很少有議約權，除非是公司、法人或優勢客戶，當租金市場出現越來越多不同的價格，母數一旦變大，承租方就能逐漸擁有議價的權利，也是一件好事。

既然政府想要擴大租金市場的母數，陳碧源建議，相關單位也應該要揭露出租跟承租的不動產，包括捷運聯開案、只租不賣的社會住宅等，國有財產署近年來也標售許多公有地，這些都應該一併揭露，只要資訊走向透明，都會產生定錨效應，「政府要做就乾脆一點」，房東也會去觀察市場行情，抓出平衡點，反而是政府要做的決心夠不夠。

租金市場多頭大於空頭 透明化恐現助漲效果



馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，政府和立委在推動政策的過程中，應該要把優缺點同時講清楚，以2021年7月推動的預售屋實價登錄為例，當初宣導時過度強調房地產資訊透明化，卻未向民眾說明會產生哪些負面效果，結果被批評是「假打房」，甚至傳出「假交易灌房價」等情況。

何世昌說明，房價跟租金市場有些不同，房市有多頭跟空頭，一旦出現空頭，實價登錄會帶動房價下跌效果，反觀租金市場幾乎呈現多頭，實價登錄對助長（租金）關聯性會比房價更明顯，本次雖然僅包租業的轉租案件應申報實價登錄，仍會出現定錨效應和助漲效果。

包租業占租屋市場約1/10 影響有限卻值得觀察

何世昌指出，所幸本次並非全面實價登錄，況且包租業的物件租金比市價再低一些，現階段只有包租業的轉租案件要申報實價登錄，筆數相對有限，倘若租屋族有百萬戶，換算下來占比不到1/10，難免會出現定錨和助漲效果，但幅度不會那麼大，如果是全面性的租金實價登錄，恐怕帶來的效果更大。

何世昌也不諱言，國外有許多國家確實採取租金全面實價登錄，結果帶來房租大暴漲，「透明化」勢必帶來成本轉嫁風險，可能出現「比價跟漲效應」，房東之間會相互比價，租金實價登錄不是不能做，而是全民要能夠接受透明化帶來的效應。