【囤房稅靈不靈？3-1】囤房稅2.0來了！囤房者會釋出房源嗎？學者示警「未蒙其利、先受其害」

行政院會日前通過「囤房稅2.0」政策，將趕在立法院9月開議前送入審查。包括學者及業界專家多認為，適逢選舉年又高舉「居住正義」大旗，法案極大機會在年底前三讀通過，但也都示警，儘管政策目的是要迫使多屋族釋出房源，立意雖好，但要當心「未蒙其利、先受其害」，不論是出租或出售，相關成本極可能轉嫁到租金或房價。

「囤房稅2.0」新制出爐，非自住住家用房屋稅稅率將由1.5%至3.6%上調至2%至4.8%；歸戶方式也由按縣市改為「全國總歸戶」。

地方政府也必需訂定「差別稅率」，多屋族房屋稅率必須較高；建商持有餘屋在2年以內者，法定稅率由1.5%至3.6%調高為2%至3.6%。預計新制最快2024年7月上路，估計全台將有36萬戶負擔增加。

除了棒子也有胡蘿蔔；自住部分，全國單一自住房屋在「一定金額」以下，稅率將從現行的1.2調降為1%，但豪宅除外，財政部估約有328萬戶房屋受益減輕稅負約24.35億元。



贊成、反對者皆有 最擔心成本轉嫁傷害租屋族

台北大學城鄉環境學系教授彭建文表示，新制草案出爐後，贊成、反對者皆有；綜整各界意見，贊成者論點多為可透過健全稅制，迫使多屋族釋出房源；反對者是上調囤房稅對增加房源供給的效果不大。

政大地政系教授孫振義說，「囤房稅2.0」政策立意是好，手段也沒太大問題，但釋出房源的成效可能有待觀察。最令人擔心的一點就是「未得其利，先受其害」，關鍵的觀察點就是會不會成本轉嫁。

孫振義表示，若有轉嫁機會，現在微幅調整，轉手會疊在房價內，只要和房仲要退佣，大概就可以沖掉了。出租的話，當然會攤在房租內。

彭建文也認為，很難避免成本轉嫁。他分析，雖然台灣房租在漲，但遠遠比不上房價上幅。事實上，台灣房東租金報酬率很低；對房東而言，租金報酬率那麼低，仍會出租，某種程度是透過長期資本利得來彌補短期租金損失。房租收入大約就「意思意思」能交房貸、貼補一些社區大樓管理費即可。同樣金額的投資，若改做外幣定存，或買定存股、ETF，報酬率都不會差太多，也就是房東並沒有因為「房租」賺大錢。

至於為何從房客角度看，租金很高，那是因為台灣所得很低、所得幾乎沒有成長，所以房租負擔相對很高。

「因此，房東的著眼點，大多是房價長期會增值，租金少收，在房價裡得到補償。」彭建文說。

事實上，加重囤房稅的輿論主張已久，立法院也多次召開公聽會；彭建文坦言，過去幾年財政部對調高囤房稅躊躇不決的擔憂之一，正是擔心成本轉嫁效果。但如今，在居住正義大旗之下，也不得不做一個抉擇。

囤房稅政策要有感 稅率恐怕還要再更高

彭建文表示，若想透過稅制改革逼出房源，恐怕囤房稅的稅率一定要很高很高，比新制最高4.8%還高，才會讓房東受不了而釋出。

另一個則是要把稅基增加，房屋稅才會「有感」調高，否則只是把房屋稅的稅率倍增到2.4%至3.6%，但稅基沒有動。或許會增加一點點負擔，也能略微增加地方政府稅收，但真能迫使囤房者釋出房源，恐怕要打上一個問號。

彭建文指出，通常有能力囤房者，可能影響不大，可能他一年交的社區的管理費，都比稅率調升而增加的房屋稅高出許多。

孫振義也說，本次政策另一個「最有感」的地方，就是讓自住一屋房屋稅下降到1%。但這個有感程度大不大？關鍵還是回到「稅基」的多寡。若房屋稅的稅基很低，確實很難明顯有感。