顏炳立：新青安提油救火引亂象 今年房市「溫水煮青蛙」、2027年見分曉

面對房市熱潮、民眾瘋搶進場，戴德梁行董事總經理顏炳立今（7/2）表示，今年上半年的預售市場，在低自備、低總價的門檻下，小宅當道、形成「一個人的武林」，在資金多、通膨、電價調漲、預期心理和新青安房貸助攻，使得房價穩漲難跌，今年房市呈現「溫水煮青蛙」，預售屋熱到年底；但房市呈現亂象失控，追逐獲利成全民運動，若政策不變，恐將物極必反，預期2027年可見分曉。

戴德梁行今日發表今年第2季土地及商用不動產市場動態，由戴德梁行董事總經理顏炳立、不動產估價師事務所所長楊長達和估價及顧問服務部及研究部協理李易璇主持。

顏炳立先對整體房市表達看法，他表示，前三季的成屋市場中，高總價呈現量縮、價緩、買氣縮，反觀低總價則是量增、價漲、買氣強；而預售市場是重新銷、變產品、門檻低、拚去化、保金流，像是「雞跳的市場炒到鳥飛」。

至於六都的情況，顏炳立說，地段好、面積大，商、住、工、土地的價格皆從天花板往下修，量、價、買氣不再創高，價跌才會見量，帶建物的土地，融資成數高，買盤積極。

再看六都的土地市場和商辦，顏炳立指出，土地市場的蛋黃區價格堅挺，蛋白區價修仍有市場，有台積電產業進入，土地市場有買氣，預售和成屋齊漲；而辦公、租賃、買賣市場等，新需求產生，價量和買氣皆活絡；店面市場租金回溫，價難回高峰，價降依舊無量，投資報酬率超過3%仍沒買氣，畢竟可替代性商品太多，資金搶低總價成屋、低門檻預售屋。

對今年第3季看法，顏炳立說，預售市場主要以低總價2至3房的產品為主，變成「一個人的武林」，蛋黃區產品合理價，少量成交，反觀蛋白區因預售熱銷，單價墊高、總價不變，房價難跌，甜蜜期會拉長—整年，在資金狂潮之下，只要總價對，不論成屋或預售皆熱銷，建商、代銷也以低門檻和低總價搶錢。

顏炳立對房市的熱潮也略感憂心，他直指，資金多、通膨、電價調漲和預期心理，再加上新青安助攻，使得各類低總價投資商品皆熱銷，尤其低首付和低總價門檻，促使預售市場熱銷，讓房價穩漲難跌，預估預售屋熱到年底，房價欲跌不易、「不見回頭」，同時，不少成屋藉著新青安房貸出貨，許多房市小白搶市，在資金行情下，將複製去年的市場買氣。

顏炳立也示警，房市呈現「臨去秋波」，用低利率補貼、拉尾盤，新青安房貸提供資金，給予成屋市場買氣積極力道，同時，讓預售市場充滿夢想與獲利的機會，使得追逐獲利成為全民運動，引來亂象失控；倘若政策不改變，「此風難消」，是否會成為壓垮駱駝的一根稻草？另外，見到物極必反的警訊，壓低總價且利用低首付製造買氣及市場性，恐成為不健康的房市，應謹慎看待。

他語重心長地說，國內的股市、房兩市熱絡程度已超越「擦鞋童」理論，世界上再強的經濟體，皆有過房市泡沫化的經歷，因對未來的經濟成長樂觀，成為下注炒作的勇氣與機會，雖然無法預測房市是否走向泡沫破裂的邊緣，但歷史經驗證明，當價格漲至極端後，無論有無基本面支撐，泡沫終究會破裂，因此，今年房市呈現「溫水煮青蛙」，將會在2027年見分曉。