「房價回不去、但還不到崩盤」 顏炳立：2025年是房市最後火車站

政府將新青安房貸排除在不動產集中度之外，但央行並未鬆開「水龍頭」。戴德梁行董事總經理顏炳立今（10/2）日表示，隨著利率緩升、金流控管趨嚴，市場已由賣方市轉為買方，土地交易降溫、房價緩步修正，預售蛋白區更冷過蛋黃區，成屋市場「打龍成蛇」，成交量、買氣再縮，今年是「房地產最後的火車站」，建商喊出降價只是去化，土地不會掉、房價回不去，還不到房地產崩盤。

對於今年全年的買賣移轉棟數，顏炳立預測，金融政策持續衝擊房市表現，前8個月的建物買賣移轉棟數約17.5萬棟，較去年同期減少27.59%，與2017年同期極為相近，當年度的買賣移轉棟數為26.6萬棟，所以，今年的買賣移轉棟數應該在26萬棟左右，房市交易量急縮但房價未見明顯跌幅，顯示投資需求是因為政策壓抑而暫停，市場僵滯期間只剩剛性買盤，然而建商及投資人並未離開戰場，就看政策悶燒鍋蓋何時掀開。

戴德梁今日舉行第3季房地產市場回顧及第4季趨勢預測，由董事總經理顏炳立與不動產估價師事務所所長楊長達共同主持。適逢進入第4季，顏炳立指出，2024年房市買氣多來自銀行資金與政策補貼，並非真正需求，炒作結束後買氣斷、量縮、價緩修正，買家借不到錢就不會買，限貸切斷投資買盤，成交量大幅萎縮。

顏炳立指出，今年前三季房市黑天鵝頻傳，市場不再有創新高的消息，而是利空與不佳情況頻出，房市進入空頭，從「賣檳榔到賣玉蘭花」。目前買賣雙方都處於「自我感覺良好」，但逐漸從賣方市場轉為買方市場，資金周轉壓力大小決定售價高低，縮短銷售期、加速去化，壓力尚未爆發。

顏炳立認為，今年第4季預售市場總量不變，單價不再創高，量縮、價修正、促銷等市，而蛋黃、蛋白產品皆有自用型買家接手，但成交謹慎、量縮，價格也緩修；反觀成屋市場整體房價不會跌破兩年前的成交價，蛋黃、蛋白產品仍有溫度，但不對的總價、產品、地點得不到自用買家青睞，市場「整年冷清」。至於豪宅市場價穩量縮，「不修價不見量」。

顏炳立分析，土地市場因限貸發酵、需求減少，價格盤整、成交量縮，蛋黃區價格堅挺，蛋白區若下修5%價修仍有市場，可以期待但不悲觀；而商辦因科技業自用進駐帶動蛋白區需求，新辦公品價格大於蛋黃區中古辦公室，形成比價效應推升蛋黃區中古辦公產品房價上揚。

店面市場受到內需不振的影響，租金上揚但收益仍無法與其他投資商品相比，只剩自用需求、價難上揚，可樂觀但不必期待；飯店市場則處於夢遊狀態，經營不振、價難上揚、買盤觀望，僅剩「拿土地改變用途」的機會。