新北「鳥籠危老案」220件　最小竟14坪！專家曝兩大疑慮

新北市三重區近期傳出建案鄰損事件，讓小坪數基地改建再成為議論焦點。住商機構觀察新北市政府數據，截至2024年11月中旬為止，新北市共核准587件都市危險及老舊建築物重建計畫，其中220件為基地坪數小於100坪，堪稱「鳥籠危老案」，而最小者基地面積更僅14坪。專家認為，小基地建案不僅施工不易，且營建成本高昂，建議自住民眾需慎選此類案件。



根據新北市資料顯示，截至2024年11月共有220件基地坪數小於百坪的核准危老案，其中基地坪數最小者，是位於樹林區大同段855地號一案，該案於2020年6月核准，基地坪數14餘坪，約是一般套房大小。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該件危老案位處樹林車站商圈，緊鄰樹林中學與大同科技園區，區域新案價位約每坪4至5字頭，但地處巷弄、興建難度偏高，為第一種住宅區，容積率較低，恐影響周邊地主整合意願，讓該案僅約14餘坪即成案。

基地坪數排名第三，是位於三重區菜寮段726地號一案，該案去年8月甫通過，而基地坪數僅約17餘坪。住商不動產三重重新加盟店店東張哲銘表示，近年來受惠於北市房價外溢，與北市僅一橋之隔的重新路一帶，新案行情頗具漲幅，其中菜寮商圈巷弄內或是小型建商品牌，新案價位約落在每坪7至8字頭，若是大馬路門牌或上市櫃建商，上至8至9字頭，因改建新案價位頗具支撐力道，吸引大小建商進駐三重舊市區尋求整合機會。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老，其中危老因有容積獎勵的落日條款，且無需完整街廓即可成案，提高地主申請積極程度，但受限於雙北土地價位高漲、市場氛圍對開發商信任度不高等因素，導致市區土地整合不易，使得「鳥籠危老案」如雨後春筍產生。

徐佳馨認為，此類案件雖成案容易，卻面臨營建成本高昂與缺工議題更勝於中大型工地，常見危老案核准多年，但遲遲等不到工班開工，最終地主與整合者淪為雙輸局面，危老條款優惠落日即將到期，建議住戶應趁早凝聚共識，才能皆大歡喜。