限貸令增建商自有資金 戴德梁行：購置老舊建物成新選擇

戴德梁行今（4/1）發表今年首季度商用不動產、土地市場動態。不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年首季土地交易金額為637億元，創近3年來單季新高，其中住宅土地占比達48%，有部分建商看好帶老舊建築交易案，再透過都更危老獎勵換得更多銷售戶數，成為另一種取得土地的管道。

戴德梁行今日發布今年首季房地產市場交易動態，在商用不動產方面，交易熱度明顯增溫，全季交易金額來到212億元，與去年同期相比增長51.5%，最大宗的交易案為南山人壽出售位於台北市內湖區的利豐大樓及南山瑞光大樓兩棟廠辦予科技大廠台達電，交易金額達47.9億元。

其次為國產建材以16.4億元出售台南國賓影城商場，再來是台新人壽以14.5億元取得位於台南市永康區的廠辦大樓，顯示隨著科技產業景氣復甦，企業需求旺盛加上資金充沛等，但因租金成長緩慢，加上通膨與升息疑慮，投資性買盤暫時性降溫，預料商用不動產仍由企業自用擔當需求主力。



土地市場方面，本季的交易量為637億元，不僅超越2021年首季的交易量，也是2022年以來首次單季突破600億元大關。楊長達分析，土地交易量歷經2019至2021年的輝煌期，從2022年起連續兩年呈現懸崖式下跌，今年開春首季的交易量透露出市場對選擇性信用管制及平均地權條例修法影響層面已有相當程度的理解與因應，使得購地信心恢復。

楊長達表示，首季交易的住、商、工比例依序為48%、31%和19%的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現處於平盤抗跌階段，其中工業土地皆屬於自用買盤，交易價格符合當地交易行情，並未有創價表現。

值得注意的是，大同集團公告出售位於台北市仁愛路三段的芙蓉大樓，由璞永建設、白天鵝建設、海悅國際及濟盟建設等以131.25億元購入。楊長達指出，觀察建坪價的合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估的特定價格來判斷，該筆交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。



楊長達評估，若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在每坪230萬元左右，以該土地所處的鑽石級地段及860坪的產品可塑性，相當符合市場行情。

楊長達說，受到土地融資限制，包含貸款成數限制在交易價格或鑑價的5成以下、18個月內要動工等相關配套的限制，導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素，因此，芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易就成為建商現階段取得土地的新管道。

楊長達說，建商順勢搭上新青安房貸的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在成本上漲的壓力下，維持單價甚至提高單價，在土地坪效不變的情況，可換得更多銷售戶數，用來抵銷工料上漲的成本，並維持推案利潤，可解讀當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量的原因。