房市回春看明年Q3！賴正鎰預測三大趨勢 提「三鬆綁一延續」救稅收

鄉林集團董事長賴正鎰今（12/29）日發表年終房市展望，直指受到央行第七波信用管制衝擊，今年房市交易量急凍，全台總銷約2.1兆元、年減逾1成，展望2026 年，房市仍要「看央行決策臉色」，預估全年呈現「量跌、價穩、蛋白區微跌」格局，房價欲小不易，預期明年第3季隨著選舉利多，才有機會回春，並提出「三鬆綁、一延續」建言，盼政府放寬緊箍咒，才能避免房市硬著陸並挽救稅收。

鄉林集團根據各地不動產開發公會及市調資料統計推估，今年全年推案總銷約2.1兆元，年減11.2%，戶數剩8.9萬戶，各地預售建案的成交速度趨緩，而在三、四年前購買預售屋者，陸續完工後的交屋期貸款對保階段，卻面臨貸不到款、排隊撥款及利率偏高等三大問題，被迫延後交屋，最令購屋者困擾。

賴正鎰表示，原本去年底預估今年全台推案量可能降3成，剩下1.8兆元，實際還有2.1兆元，主因是開發商礙於18個月開工令的壓力，擔心影響土建融貸款，所以被迫開工，造成推案總量維持，僅短少1成左右，但房市剩下1至2成的銷售量，部分品牌及產品規劃符合市場，尚有個案呈現7到8成的銷售佳績。

賴正鎰指出，行政院雖在今年9月打開水龍頭，將新青安排除在《銀行法》第72之2條規範建築貸款集中度總量管制之外，但央行理監事會議決議持續第七波選擇性信用管制，讓冷卻的房市看不到回暖，也傳出不動產稅收可能短徵，影響政府長照預算的警訊。

賴正鎰說，政府擬於2026年續推「新新青安2.0」及「虛坪改革」，內政部恐公布新修正「建築技術規則」，將一般電梯納入免計容積、限制管理室空間為總容積1%為上限，以及送入立法院審查的《公寓大廈管理條例》，擬將停車位、車道改為專有部分，來合理化公設比，不僅會有新舊制混亂問題，連帶影響房價。

展望2026年，賴正鎰預測房市將有三大趨勢，首先，呈現「量平價穩、成本支撐」，開發商手頭土地吃飽飽，採保守推案且不再購地，土地交易減少1至2成，地價雖有15%至20%的跌幅，但建築成本每年還有2%到3%漲幅，在「原料稀缺」與「高營建成本」之下，開發商每年3%利潤被土地成本吃光，房價欲小不易，除非地價回歸正常，才能讓房價回歸正常，不會維持在高點。

其次，抗綠色通膨的買盤進場，因應環保要求、低碳技術的投入以及綠色資源的稀缺，導致物價上漲的綠色通膨，讓高資產族群與出口商將把資金轉入具備保值效益的不動產，像是台北市的北投、士林、南港與中山區，新北的板橋以及台中的十三期跟水湳。

再來，都更危老案將成為推案主力，由於素地難求，加上土建融管制，開發商將火力集中在不受限貸令影響太深的都更與危老重建案。

賴正鎰提出，「三鬆綁、一延續」建言，政府明年把緊箍咒再放寬，才能避免房市硬著陸並挽救稅收，一是鬆綁或取消土建融「18個月開工」限制；二是放寬並拉高豪宅限貸令認定門檻，讓購屋者能貸款，以提高自住換屋市場流動性；三是鬆綁房地合一2.0稅率及轉售限制；四是延續並擴大新青安優貸，尤其建議新青安2.0政策常態化。