Q2土地交易量創近5年新低 戴德梁行：下半年恐現出脫潮

戴德梁行今（5日）發布「2022年第二季不動產市況」調查，全台第二季土地交易量僅279億元，為近5年單季最低成交量，戴德梁行所長楊長達分析，受到國內外政經局勢影響，加上工料雙暴漲及央行升息，又土地成本3年來墊高3成，下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續出現認賠出脫手中土地的現象。

戴德梁行今（5日）舉行「2022年第二季不動產市況」記者會，在台北市A級辦公大樓市場部分，估價及顧問服務部協理薛惠珍表示，本季整體空置率為4.2%，呈現持平，全市平均租金維持每坪2,620元，以信義區每坪3,220元為最高。

值得注意的是，在4月本土疫情爆發後，外商公司辦公室租賃評估暫緩，企業啟動備援辦公計畫，機動承租共享辦公室，步入後疫情時代，加上新創公司崛起，共享辦公室將持續蔚為潮流。

而疫情也衝擊各大商圈，薛惠珍指出，西門商圈空置率創下歷史新高，空置率上升至23.1%，商圈核心漢中街不敵疫情，連鎖彩妝、飾品及飲料店相繼退出；忠孝商圈的空置率與上季持平，維持在16.9%，雖然有部分藥妝店及服飾店退出，但飲料店及鞋店替補。

在投資市場部分，薛惠珍說，第二季交易額為277億元，較前一季驟減19%，買家聚焦在辦公大樓及廠辦產品，兩者交易金額達151.8億元，占比54.9%，以投資收益為主，投資地區以台北市和台中市最多。而交易減少因素，主要是央行兩度升息後，讓投資人更審慎評估房地產資金配置，賣家若堅持價格，買賣雙方拉鋸戰使交易量明顯放緩。

另一項關注的重點是土地交易量，根據戴德梁行統計，第二季土地交易量僅279億元，為近五年單季最低成交量，回顧前一次單季土地交易量跌破300億元，是在2017年第二季，當時成交量為194億元。

戴德梁行所長楊長達分析，上半年土地交易量急縮原因與2016年至2017年第二季連續低迷的期間有諸多不同，2016年的急跌因政府實施房地合一稅，並大幅調高公告地價與公告現值，導致房地交易成本及持有成本激增，連續六季的平均交易量僅218億元，但當時央行利率政策穩定，消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。

楊長達指出，今年因國內疫情嚴峻、烏俄戰爭爆發，國際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息，投資風險大幅提高，再加上年底適逢選舉，地方政府對土地標售更為謹慎，無論需求面與供給面皆呈現濃厚的觀望態度。

楊長達說，土地市場在2019年至2021年間，累積9,000億元的交易量，建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，而3年來土地成本已墊高3成，如今營建成本漲幅也逾3成，原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕。

儘管升息會影響購屋能力，但未來房價並無太多降價空間，楊長達預測，下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續出現認賠出脫手中土地的現象，由於土地交易規模不大，土地交易量縮的情況將延續至2023年。