升息一碼 商用不動產北部難布局 南部產業支撐力恐不足

相隔近11年，央行再度啟動升息，日前宣布升息1碼，終結利率7連凍，讓原本很難在台北市買到商用不動產的情況困難加劇，甚至出現「脫北」現象，不過，往南雖有台積電話題支撐，頂多帶動住宅買氣，對商用不動產的支持力道弱，高力國際認為，政府升息雖欲抑制通膨帶來的經濟壓力，仍會推升不動產價格。

高力國際董事總經理劉學龍分析，過去5年，壽險業者在主要都會區商用不動產購置金額，近年有南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案釋出，推升壽險業者在台北市投資金額逾千億元，然而，可滿足收益率要求的投資物件供給短缺。

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示，台北市主要商圈包含信義、敦南、敦北和內科等，基本上都趨近飽和，壽險業者布局很深，即便是內科辦公樓收益率已下探至3%以下、不到2.5%，但因產業匯聚效益、空置率低，只要有全棟辦公樓釋出，仍非常搶手。

目前台北市僅北投士林科技園區、南港科學園區等算是商用不動產供給較大的區域，但前者屬開發初期階段，有待整體區域發展成熟才能論定；至於後者未來幾年供給量大增，將會出現一段整理期，屆時看市場供需變化。

鄰近的新北市則受惠北市辦公室與商用不動產外溢需求，尤其部分有捷運、道路交通，甚至公共建設匯聚的重劃區，不過，會選在新北市設立辦公室的產業，多數有地緣關係或特定需求。

台中市有產業加持，如前一波台商回流、為求升級，將廠房與辦公室分開，甚至到七期買進辦公室，目的不外乎要擴大市場，提升自身產業價值，若再往台南市、高雄市等發展，單靠台積電話題，頂多帶動住宅買氣，對於商用不動產、辦公室的產業支撐力道稍為薄弱。

除了壽險業者等投資法人外，過去幾年以製造業、科技業為主力的自用型買家，市場的占比逐漸提高。依高力國際統計，過去5年光是製造業、科技業貢獻的交易金額占比從31%提升至45%，此數據尚不包含金融業、服務業的自用交易金額，也反映自中美貿易戰以來，產業回流帶動的廠辦擴張需求。

本次升息是否會衝擊不動產買氣，黃正忠認為，屬於多空拉鋸，升息主要是壓抑通膨帶來的經濟壓力，但缺工、原物料價格上漲等問題未解，營建成本漲、地價漲，甚至土融、建融等負擔加重，都會直接反應在房價，若政府只用政策抑制房價，短期買氣可能產生觀望，業者無法反映高漲的成本，也沒有太多降價空間，恐出現延遲推案，但自有需求端的壓力無法解決，甚至造成供給短缺，讓不動產價格往上攀升。