六都全面迎來囤房稅 專家憂：打房打租金不成反「傻傻被轉嫁」

近年房價飆漲，不少立委、民間團體到學者紛紛提出推動「囤房稅」，在人口集中的六都之中，除了台北市早在2014年7月1日起施行，包含台南、桃園、台中、高雄等4都和新竹縣市也陸續在2022年底前完提案修正「房屋稅徵收率自治條例」部分條文，即持有3戶以內、供自住住家的房屋按現行稅率課徵，其餘房屋即屬非自住住家，每戶稅率提高至2.4%至3.6%


新北最後一棒 完成六都最後拼圖

不過，擁有最多人口的新北市，卻遲至今年8月28日由新北市議會臨時會三讀通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案，並在9月1日公告生效，未來自住住家持有3戶以內，維持現行稅率1.2%，非自住的第1戶維持現行稅率1.5%，非自住第2戶稅率調高至2.4%，超過3戶以上課徵3.6%，預計影響戶數約 8.96 萬戶，並於2024年開徵房屋稅時適用。

新北市終於通過囤房稅，堪稱是六都最後一塊拼圖。不過，相較於台北市的施行時間足足晚了9年，也比其他4都晚了1年。

其實，新北市議會曾在2016年6月27日三讀通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」，持有第4戶以上的「非自住住家」的房屋稅率從1.5%調高至2.4%，僅實施1年，在2018年10月底再度修正囤房稅，把2.4%的稅率再調降為1.5%，當時也是選舉期間，一度引發撻伐是「玩假的」，這次捲土重來。

行政院院會則在7月6日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」（囤房稅2.0），預年底前完成修法，2024年7月實施，2025年5月開徵。相較於現行授權地方政府訂定差別稅率，三讀之後，各地方政府「必須」在非自住第4戶以上，在2%到4.8%的稅率範圍內訂定囤房稅。



囤房稅2.0年底拚三讀 專家：租賃市場首當其衝

雖說是六都全面落實囤房稅，但囤房稅的目的在於「鼓勵房屋釋出、減少空置」，等同鼓勵空屋進入租屋市場，是否會對房市帶來影響？

高源不動產估價師事務所所長陳碧源認為，囤房稅2.0一旦三讀通過，地方政府就要按財政部的法定稅率來訂定囤房稅，之前的修法恐怕都得重新調整，新北市的建商多、建案也多，之前修法的曲折都是來自「壓力」，本次很明顯「受政治因素干擾」、時機也較為敏感。

陳碧源指出，囤房稅是持有稅的概念，為了維持高的投報率，持有者必須要維持一定的淨所得並維持收益價格，由於全台面臨資產價格暴漲，受到通膨因素使得價格被墊高、升息讓貸款費用增加，對應到報酬率的概念，許多持有者勢必勢會轉嫁，首當其衝的將是租賃市場。

尤其在供給強勢的地區，很容易進行轉嫁。陳碧源點名，在新北市供給需求強的地區，包括板橋、新店、三重、新莊、中和、蘆洲等租賃市場勢必會上漲，房東很容易透過不同的方式跟理由調整租金。

例如若持有3房以上，可能會遍佈高低價不等的地區，持有者只要把房屋現值較低的價格進行課稅，就不會影響房屋現值高的區域，可以說在市場供需和資訊不對稱的情況下，「吃虧的還是租屋族」。

國外實施囤房稅國家 無抑制房價、租金之效

馨傳不動產智庫執行長何世昌說，從六都到中央推動囤房稅，都並未說明課徵囤房稅要達到的目標，如是否抑制房價，抑或透過課稅抑制租屋供給量等，畢竟目前全球實施囤房稅的國家極少，也無法證明開徵囤房稅帶來的後續效應；再者，之前實施的囤房稅1.0也幾乎沒效果，從各縣市推動的時間來看，恐怕是受到民意和選舉等因素所致。

何世昌指出，有不少民間團體跟學者主張開徵囤房稅，認為囤房稅可以符合量能課稅，資產越多的人要繳更多稅金，透過租稅手段達到居住正義，但實質恐怕是「隔山打牛」。

他指出，目前有10個以上的縣市實施囤房稅，這些縣市的房價或房租並未因此受到影響，反觀國庫有不少稅收挹注。

儘管財政部曾說明，開徵囤房稅2.0是增加多屋族及空置房屋持有稅負，且具空屋稅精神。但何世昌直言，他也擔心轉嫁效應，回頭來看這些稅金「竟是房東繳？還是房客繳？」

何世昌指出，畢竟國內的租金投報率長期偏低的原因之一是稅負成本低，實施囤房稅後，房東要繳交的稅金拉高，連帶讓租金負擔上揚，最後還是轉嫁到租屋族身上。