【2025大預測】從飛龍在天轉杯弓蛇影 下半年「這效應」再掀房市一波回溫

2024年房市歷經資金狂歡派對，區域行情幾乎月月挑戰新高，未料，到7、8月間，傳出銀行對不動產放貸滿水位，央行接連祭出房市管制措施，使得交易量瞬間急凍，也讓建商措手不及，根據591新建案統計，今年全台總銷金額爆出2.56兆元天量，再破歷史新高，但內政部的數據顯示，截至11月的全台買賣移轉棟數僅2.57萬棟，不僅呈現年月雙減，也是連續四個月衰退。

展望2025年，專家認為，房市將從「飛龍在天」變成「杯弓蛇影」，市場需要時間消化利空，建商或營造商已經申貸土建融，也無法延遲推案，在價格攀高的情況下，恐怕不容易成交，預估整體市場呈現「量縮、價震盪」，尤其注意兩種區域下修的幅度會較為劇烈，不過，新青安房貸將於2026年7月落日，有機會在2025年下半年掀起新一波搶搭潮。

2025年房市有望軟著陸 注意下半年新青安效應



馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，今年房市可說是央行「一個人的武林」，連續兩季推出選擇性信用管制，更對銀行進行道德勸說，由銀行自主調控不動產水位，加上真限貸令的連續重拳，房市現在只剩一口氣，可預期2025年的成交量勢必會減少。

何世昌分析，由於金融市場和房市幾乎是一體兩面，央行不祭出第八波房市管制措施，要讓金融面回歸穩定，同時給房市有喘息的空間，希望能夠全面軟著陸，不過，在基期偏高且銀行持續緊縮的情況，評估2025年上半年成交量會比下半年還慘，而下半年則有新青安房貸延續支撐。

根據財政部公布的資料，新青安貸款的優惠期只有3年，從2024年8月1日到2026年7月31日止，3年期滿後不再有1.5碼的利率補貼。何世昌認為，在2025年下半年，將會是申請新青安房貸的最後一年，將會有不少民眾搶搭末班車，房市將有機會回溫，全年的買賣移轉棟數大約維持在30萬棟左右。

財劃法衝擊！區域房價無建設支撐 台積電效應恐削落



高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，央行見到房市出現降溫，且交易量也明顯下滑，暫時先按兵不動，後續還要看兩大部分，一是美國準總統川普就任後，推出的政策是否會對全球及總體經濟帶來衝擊；二是日前立法院三讀通過的《財政收支劃分法》修法，將有3753億元從中央轉移到地方政府，意味著重大公共建設將受到影響，對區域房市帶來衝擊。

陳碧源表示，過去政府在公共投資部分，有政策方式來引導，但未來將會改由地方政府主導，但隨著兩年一次的地方選舉逐漸到來，地方政府恐難有大型的建設，主要以社會福利等軟性議題為主，對部分縣市不會有太大的幫助，換句話說，過去由公共建設帶動周遭地區的房市價格，一旦無法延續或沒有經費，價格就會回落。

另外，陳碧源提醒，隨著川普上任後，除了希望製造業回流，更想將半導體供應鏈搬到國內大興建設，「護國神山」台積電努力將最先進製程及研發中心都根留台灣，且陸續在國內的科學園區設廠，但在川普的政策指導下，未來有很大的變數存在，恐怕會讓台積電效應被削弱。

房價有機會下修5% 兩區域恐現逃命潮

至於哪些區域有可能出現價格下修的機會？何世昌說，觀察七都和非七都的走勢較為分歧，先以整體價格來看，預估房價修正約5%左右，尤其成屋市場會率先修正，預售屋則因法規限制無法換約轉售，價格不容易調整，除非新開出的建案有機會給予早鳥優惠價，或是銷售較久的案子有議價空間。

另一項參考指標，何世昌分析，可鎖定新興重劃區或外來客較多的區域，由於多數新興重劃區多半位於生活機能或交通建設尚不完備的區域，一旦景氣下修，又受限貸款情況，將會出現一波逃命潮；而外來客較多的區域，購屋者買不起原本的居住地，才轉往該區域，但原居住地出現合適的物件或降價後，就不再想遷移，也會使價格出現下修，如新北市深坑區。

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徐筱嵐 收藏文章