多重利空的2023年 329檔期成房市降價指標？

進入一年一度的重頭戲「329檔期」，今年（2023）房市在升息、打炒房政策、市場供給過量，以及國內外不景氣等多重因素下，顯得格外混沌不明，根據數字科技旗下591新建案分析，今年329檔期推案量能高達8000多億元，包括商辦、廠辦在內的新進場個案，總銷合計逾2000多億元，反觀住宅市場案量僅剩6400億元，和去年同期相比萎縮8%。

推案量能大？ 建商土地買賣收手、前2月買賣移轉棟數衰退

今年住宅市場推案量能縮減，而土地買賣情況也萎縮。根據高力國際最新一季統計，在土地各類買家中，建商購地明顯轉趨保守，去年首季出手近356億元獵地，反觀今年第一季則萎縮至70億元、年減幅近8成；又六都中，以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，對照去年同期57.8億元、年減幅逾93%。



再看今年1到2月全國買賣移轉棟數，僅3萬7048棟，相較去年同期的5萬2047棟，減幅逾28%，高力國際董事總經理劉學龍也大膽預測，今年全年買賣移轉棟數要超過30萬棟「很難！」

儘管數據會說話，但建商推案依舊，且價格居高不下，絲毫沒有鬆動跡象。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，從去年第四季開始，就出現價格拉不動的情況，但建商不願意降價，主要「擔心降價錯過之後的大行情」。

房市曾有降價時刻 最長不超過一年就止跌回升

章定煊以2008年金融海嘯、2011年奢侈稅上路後為例，半年內確曾出現降價，但情勢穩定後，價格再度反彈；房市降價最久的一次，應該是2016年房地合一稅剛上路的時候，當時房價往下掉約有1年多，即便房市進入寒冬，建商都判斷房地產榮景不會衰退，他認為，現階段不會出現外界預期的降價求售。

章定煊也剖析為何建案人潮不斷的原因，主要在於「潛銷」。部分建商在開案前，先蒐集2至5成的客戶，等同確定戶數足夠後，才會公開銷售，許多民眾到銷售現場發現很多人簽約，其實已經是下單很久的客戶，如果現在連「潛銷」都拉長、難以消受，就意味著房市景氣不好，才需要動用此手法。

章定煊認為，329檔期不會冒出很多建案，就連代銷業者也不見得願意接案，代銷是以銷售戶數來抽成，代銷業者興趣缺缺，就代表價格僵持、難有收益；從銷售量、點燈率在到最後的法拍市場，今年房市值得拉長時間觀察，到年底再考慮是否進場。

329檔期撲朔迷離 打炒房政策難逼出賣壓

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，以往329檔期確實很熱絡，從3年前疫情爆發後，前兩年檔期也沒有太好，可以說今年檔期不樂觀，也沒有太悲觀。觀察今年1到3月市況是打底回溫，比去年11至12月來得好，沒有往下掉，但降價也不大容易。



首先，《平均地權條例》修正草案通過立法院三讀，何世昌認為，嚴格來說，影響的是信心面；在實質打房面，政策無法達到抑制房價效果，畢竟要讓房價下跌應該是「把賣壓逼出來」。以房地合一稅2.0為例，閉鎖期延至5年，若持有房屋的屋主避開35%至45%的重稅期，持有時間就會拉長到5年以上；而重稅期間出售，稅負成本轉嫁到房價上，無論哪個行為都會造成房價上漲。

再回頭看《平均地權條例》的修法重點之一、「限制換約轉售」，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

何世昌指出，預售屋不管是自住客或投資客，轉售後一樣會成為市場供給，限制換約轉售正式上路後，建商只要能順利出售，這些房屋都會被政策鎖住，再加上房地合一稅的5年閉鎖期，等同減少市場供給量。在量少的情況下，「價格怎麼跌？很難跌！」所以，打炒房政策是衝擊市場信心，「等到市場信心回穩就沒有問題」，簡單地說，市場核心仍舊在於「供需」。

升息讓民眾備感壓力 存準率提高才是壓垮建商的最後一根稻草

其次是升息的影響。何世昌分析，相較於利率政策升息，殺傷力大的是調高存款準備率。對銀行而言，在放貸資金量變少，就會慎選客戶、緊縮不動產放款，從近幾個月來，銀行放款不動產比例下降，加上美國聯準會（Fed）鷹式升息，連帶公債表現差，讓銀行叫苦連天，還有防疫險也讓保險公司慘賠，「說是火燒連環船也不為過」。

在多重因素影響下，銀行緊縮資金，就會讓建商「剉咧等」，何世昌說，建商只要能夠貸款，利息再高都可以咬牙撐過去，銀行願意貸款給中大型建設公司，小型建商資本額少、知名度低，銀行拒絕放款的話，又第二季之後的金融情況未好轉，恐會出現一波倒閉潮，屆時會有一波房價鬆動，消費者才有機會撿便宜，大約有3%到5%的減幅。

央行推出的選擇性信用管制，也對建商也造成極大影響。何世昌認為，選擇性信用管制從2020年12月推出至今，已經有免疫效果，第四波跟前一波只差1成到1成5的貸款資金，假設10億元資金，過去建商大約只要準備1億元，有的老屋重建甚至不需要資金，現在建商至少手上要有3億元，但比起籌措資金，更恐怖的是完全無法貸款。

何世昌認為，雖然房市在3月回溫，但預售屋供給量大，買氣並無大幅度提升，建商壓力仍高，「不到臨界點是不會降價的」，市場鬆動有機會，但恐怕還需要一段時間。