從地堡到豪華公寓　德國房地產榮景如何走向破滅？

德國房地產商Euroboden上月申請破產，這家專門將二戰後的地堡改建為豪華公寓的公司，近一年來房產滯銷，經歷了疫情、通膨、俄烏戰爭後，去年各國央行升息，讓德國房地產榮景迅速破滅。業界人士擔心，德國的房市衰退可能會比90年代原東德地區的房市崩潰還要嚴重。

路透社今（9/1）報導，多年來的低利率推動全球繁榮，德國房地產被認為和德國本身一樣安全又穩定，投資熱潮持續；德國是歐洲第二大的房地產投資市場，僅次於英國，佔德國經濟產出的五分之一，每10個工作機會就有1個和房地產有關。

不過，德國今年上半年的新成屋，比前兩年同期少了將近一半。市場諮詢公司FalkenSteg的破產清償律師皮特斯（Tillmann Peeters）表示，「我們正以危險的速度邁入撞牆期，第一批開發商已經倒下了，越有越來越多人跟著倒」。

報導指出，銀行利率急升、能源和建築成本高漲，結束了德國房地產熱潮，導致開發商破產、凍結交易、降低房價。尤其歐洲央行去年開始升息，導致貸款和尋找買家的難度都提高，Euroboden這些開發商遭逢巨變。

Euroboden創辦人輝格邁爾（Stefan Hoeglmaier）於2010年向政府購買了一個位於慕尼黑的破舊地堡；這個地堡位於高級地段，輝格邁爾收購後將之改建為7層樓的豪華公寓，第5至7樓自住。


接下來10年，輝格邁爾依照這個模式，找知名建築與室內設計師合作，創造了數千萬歐元，事業拓展到柏林和其他地區，再開2間子公司。

去年升息時，德國房地產界許多人措手不及，Euroboden在10月發布營利預警，到了年底，輝格邁爾已經不得不出售他住的那間豪華公寓，Euroboden在法蘭克福的辦公室也關閉。今年7月底，公司找投資人來開會，希望他們同意對9200萬歐元的未償債券進行債務重組，但有些投資人不同意，公司數天後申請破產。

Euroboden自始至終都把破產原因歸咎於新冠肺炎疫情、俄烏戰爭、通膨和升息。它也不是德國唯一一個申請破產的案例。

總部在杜塞道夫的Gerch，旗下開發中的建案價值高達40億歐元，也在8月申請破產，是目前倒下的最大一間房地產商。同月稍早，紐倫堡房地產專案公司（PROJECT Immobilien Nürnberg）申請破產，手上建案投資額32億歐元。

德國房地產專家擔憂，這可能引發比1990年代更嚴重的房市衰退。1989年11月柏林圍牆倒塌後，東德地區一度也出現房地產熱潮，隨後就崩潰。

崩潰快，反應慢

德國破產管理人協會 （VID）主席尼林（Christoph Niering）說，「營建成本上升、工作地點習慣的改變、升息，代表我們會看到越來越多開發商失去動力。大多數人沒有預見這場危機來臨，因此現在它的發展速度之快，令人感到訝異」。


路透社指出，德國放款機構的反應速度也很慢。2020年房市升溫時，德國央行警告國內銀行，國內貸款有7成是房地產相關，過度集中；今年8月，德國央行又警告，雖然房地產貸款佔比有降低，但還是過高，不過德國央行也只是表示，希望目前的低失業率代表借款人都能還得出貸款。

德國和瑞典是歐陸房市降溫影響最嚴重的國家，這是全球整體趨勢，例如中國房市崩盤也很嚴重，從恆大到碧桂園，一個個面臨危機。

讓Euroboden起家的地堡們，大多建於1940年代，為了讓居民躲避同盟國的轟炸；戰後，地堡附近的區域成了納粹戰犯和難民的營地，地堡、碉堡、防空洞則是變成廣告牆。

自2005年以來，德國政府已經售出320個地堡。Euroboden老闆輝格邁爾住的頂層3樓公寓，每層面積115坪，頂樓還有露台，最初掛牌售價略低於1300萬歐元（約4.5億元台幣），今年稍早降至1100萬歐元（約3.8億元台幣），仍是德國最貴的公寓之一。出售資訊寫著：「如果有興趣，家具和燈飾都可以單買。」