香港辦公室沒人租　外資撤出將創傷房產市場

作為全球最昂貴的商業地產之一，香港的辦公室從來沒有像現在這麼空。

億萬富豪李嘉誠旗下長江集團中心辦公室的閒置率約為25%，與之一路之隔、可一覽維多利亞港風光的最新項目簽下了一家租戶。另一位地產大亨李兆基的在建辦公大樓The Henderson出租率僅為30%。租金和銷售價格都在下跌。

隨著越來越多的人居家辦公，從紐約到雪梨許多城市的商業地產都面臨困境，但香港面對的一系列挑戰有獨特之處，可能導致曾令全球投資者和本地富豪垂涎的房地產市場陷入長期下滑。

由於交易業務放緩以及中國加強對香港這個金融中心的控制，西方銀行一直在減少駐港辦公空間。外界此前預期中資企業將會填補這部分市場，但由於中國內地經濟也困難重重，這些企業對市場的填補並不及預期。許多新的辦公空間入市，將加劇供應過剩局面。

「我們認為短期內不會有任何積極的驅動因素，」世邦魏理仕的Eddie Kwok表示。「價格下跌可能緩慢，但很難反彈。」

在經歷了疫情防控以及國安法實施下一些人離港後，香港如今已穩定下來，零售銷售正在回升，餐廳客流量大增，跑馬地也再度門庭若市。

然而，香港辦公室的頹勢與此形成反差，空置面積達到創紀錄的1,300萬平方呎。高力國際的數據顯示，4月整體甲級辦公室閒置率接近15%。這是2019年的三倍多，超過曼哈頓和新加坡分別為12.5%和4.6%的閒置率水平。

與紐約或倫敦不同，香港的物業所有者不能將此歸因於人們居家辦公。鑒於香港地鐵系統的高效運行以及住宅狹小，香港人居家辦公的意願可能並不是很強。事實上，香港在逐漸恢復正常運轉，地鐵客流量在3月份超過了2019年時的水平，而紐約卻仍是疫情前數據的65%。

香港的物業所有者開始流失最佳客戶群體。隨著中美緊張局勢加劇，中國的商業環境變差，華爾街銀行在縮減擴張計畫。香港作為許多專注中國市場的銀行家的辦公地，也在受到影響，因為金融行業在辦公室市場占據大約30%的占有率。

據彭博新聞社報導，在去年裁員約50人之後，摩根士丹利考慮在亞洲投銀部門裁員7%。摩根大通在亞太投資銀行部門裁員約30人，其中包括香港的工作人員。德意志銀行、渣打和法國巴黎銀行等公司要麼不再續租，要麼就是將辦公室遷出核心地段以降低成本。聯邦快遞在將亞太區總部和部分高管從香港遷至新加坡。

即使香港取消了防疫限制措施，但隨著全球銀行的撤出，中國企業也沒有快速填補空缺。據世邦魏理仕的數據，雖然字節跳動和中國石油等內地公司填補了一些空間，但它們在第一季度的辦公室新租賃中僅占11%，而2017年至2019年這些公司的租賃平均水平為15%。當季，內地公司在商業地產購買中的占比也僅為8%，低於疫情前19%的水平。

與此同時，長實集團和恆基地產等開發商繼續建造更多摩天大樓。世邦魏理仕估計，未來三年市場將至少有700萬平方呎的甲級辦公室入市。Kwok說，疫情之前的年吸收率僅為180萬平方呎，因此需要數年時間才能消化新供應。

Kwok說，隨著全球公司擴張步伐放緩，而且中國內地公司仍在考慮是否決定來港，辦公室市場的吸收率肯定會打折扣。

長實集團和恆基地產均沒有回覆置評請求。