REITs新規初審過 KPMG認為未來有望激發市場潛能

KPMG畢馬威不動產顧問公司今（21）日表示，立法院財委會日前初審通過《證券投資信託及顧問法》修正草案，未來將更名為《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》，並參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度，加入以基金架構發行的REITs制度，以活絡不動產證券化市場。

畢馬威也表示，若加上現行「不動產證券化條例」 中採信託架構的投資方式，台灣REITs 將以基金、信託雙軌架構運行。

畢馬威不動產顧問公司副總林昇恒表示，自2003年「不動產證券化條例」公布實施，歷經20年來，台灣不動產投資信託基金（REITs）總共發行有10檔，經過歷年來的清算後仍有6檔，現在市值約新台幣700多億元，占台股市值約 0.12%，相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小。

例如日本共有61檔REITs，市值約新台幣3.3兆元，占日股市值 1.7%；新加坡共有40檔REITs，市值約新台幣 2.3兆元，占新加坡股市約12%，林昇恒表示，台灣REITs市場發展緩慢，仍有極大發展空間及潛力。

台灣現今發行6檔REITs，投資標的皆為國內，近半數為辦公大樓，其次為商場及廠辦，標的類型較單一。且台灣多為權益型REITs，主要透過租金和不動產價值的增長來產生收入。

林昇恒指出，現行信託型REITs，由受託機構（須為信託業）發行受益證券、保管REITs資產，在台灣符合信託業規範只有銀行，通常都沒有不動產管理專業，因此會將標的委託給管理機構。以2018年發行的「樂富一號」為例，是由京城銀行擔任受託機構，並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責，但是實際上是委託給不動產管理機構管理，使「權、責分離」的情形，管理上有可能會較消極。

新法所訂定的基金型REITs，則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業，或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產，並且分離保管、管理責任，REITs資產則由信託業負責保管監督，將權責劃分明確。

林昇恒表示，除了架構差異外，基金型REITs也簡化後續資金募集的程序，並鼓勵投資國外不動產，來確保REITs 規模持續增長；另外，也開放關係人交易，基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產，以提升資產配置彈性，能避免現行信託型REITs因為不動產老舊，使收益率下降，但因為修改信託契約程序較困難，導致現今REITs市場較不熱絡。