【日本買房停看聽3-3】日本置產萬萬稅 你準備好了嗎？

2022年起至2023年，在全球升息循環下，台灣央行也五度升息共3碼（0.75個百分點），墊高資金成本。此後，央行又祭出第五波信用管制等限貸令，內政部《平均地權條例》打炒房五重拳出手，財政部也在居住正義的大旗下，推出囤房稅2.0，趕在立法院最後會期通過《房屋稅條例》修正草案。

台灣不動產投資客在一波波打炒房政策下被前後夾擊，腦筋動得快的人也在想，同樣的錢若要配置在不動產，一定要在台灣買房嗎？還是前進海外布局讓獲利更豐美？鄰近的日本，因日圓匯率天天都便宜，正吸引投資客錢進日本買房。

然而，赴日本投資不動產要考量的，絕非只有日圓便宜相當於「先打七折」的優惠，還有多如牛毛的稅負成本，日本置產「萬萬稅」，你準備好了嗎？

資誠稅務法務執業會計師黃清衍細數，按日本稅法，不動產在持有的過程中，從「買入時」、「持有時」、到最終「出售時」，不同階段都有不同稅負要負擔。

即便在日本終生持有房產不出售，傳承給下一代時也會面臨10%至55%不等的遺產稅率。依日本稅法規定，遺產總額在6億日圓（約新台幣1.29億元）以上稅率就是55%。相對於台灣遺產稅率最高20%，日本稅負相對高許多。

買入時要支付三種「一次性」的稅負

在買入時要支付三種「一次性」稅負，分別是「登錄免許稅」、「不動產取得稅」、「印紙代」。

黃清衍說明，「登錄免許稅」是國稅，以固定資產評價金額繳納，類似台灣的房屋評定現值做為稅基，目前日本的土地、建物稅率都是2%。

不論是購買、受贈、建造都要課「不動產取得稅」（地方稅）；黃清衍表示，以東京都內商業建物稅率為例，土地3%、建物4%，若投資的不動產是位在熊本，稅率可能會較低。

「印紙代」則類似台灣的「印花稅」，在令和6年3月31日前有優惠稅率，也就是今年3月31日前有優稅，之後依投資額繳交。

投資金額1億至5億日圓，印紙代優惠金額約6萬日圓，取消優惠後為10萬日圓；若投資金額在5億至10億日圓之間，印紙代要繳10萬日圓，之後則是20萬日圓。

不過，若是透過收購日本公司股權來取得不動產，黃清衍說明，由於不是直接購買取得不動產，可免繳「登錄免許稅」、「不動產取得稅」。



持有時的租金收入要繳稅

持有時則要繳「固定資產稅」、「都市計畫稅」、租金收入要繳「所得稅」，也要繳「消費稅」。

黃清衍表示，在持有日本不動產期間，每年都要繳納「固定資產稅」、「都市計畫稅」，以東京都為例，前者稅率1.4%，後者0.3%；這類似於台灣的「地價稅」。

持有不動產而有租金收入，該怎麼繳稅？就涉及「用什麼身分」來持有不動產。若以「台灣個人」持有不動產，除了在日本當地要繳所得稅，稅率5%至45%，回到台灣也要繳所得基本稅額（最低稅負制）。

若以「台灣法人」持有日本不動產，要繳交日本法人稅、稅率26%。由於台日簽有租稅協定，回台報稅可扣抵。而台灣營所稅20%，但在日本已繳26%，出具日本繳稅文件後，可以直接扣除，回台免繳。

若透過「日本法人」，也就是日本公司持有不動產，需繳納法人稅（國稅與地方稅），實效稅率30%至35%之間，相對較高；若日本公司賺錢有盈餘要匯回台灣，還要再繳一筆稅。

為何透過日本公司持有不動產的實質稅率高達30%至35%？黃清衍說明，因為台灣多是單一稅率，但日本光是一項「所得稅」就分成國稅、地方稅。國稅是全國一樣，但地方稅就不同。而若要以法人持有不動產，透過台灣公司持有可能比透過日本公司持有來得低一些。

但是否因此決定投資架構，黃清衍說，也不盡然、還不能定論；稅率成本只是考量的一環，還要考慮資金來源，若想要在日本當地申辦貸款，恐怕還是要設立日本公司。

出售時要繳「資本利得稅」以及「消費稅」

假設持有一段時間，價格好、匯率也好，當然會考量要出售，若有獲利，要繳所得稅，日本稱為「資本利得稅」。

黃清衍指出，無論是「台灣個人」、「日本個人」、「台灣法人」、「日本法人」的身分持有不動產，出售時皆要繳「資本利得稅」。

其中，「台灣個人」稅率5%至45%；「日本個人」則為15.15%至30.63%；「台灣法人」出售不動產的資本利得稅率26%，但回台要繳20%營所稅；「日本法人」出售實效稅率30%至35%，回台則有最低稅負制或營所稅。

特別要提的是，若是以「日本個人」的身分持有不動產，短期持有就出售日本不動產時，也會有「短期出售重稅」的風險，持有5年內出售的資本利得稅率高達30.63%，超過5年才會降為15.15%。就如同台灣的「房地合一稅」，短期買賣稅率較高。

至於為何會發生這種情況？黃清衍說，這通常發生在一開始買房的身分是「台灣個人」，但頻繁赴日本出差後，或家族已有親人移民日本，或子女因工作、求學，長期居留後而取得日本當地身分，以致發生投資時是「台灣個人」但出售持變成「日本個人」的情況。

此外，出售時也要繳「消費稅」，目前土地免徵，但建物要以買賣價格×稅率10%來課徵「消費稅」。

台日已簽租稅協定 一頭牛不會剝兩層皮

至於日本個人所得稅率則在5%至45%之間，所得額在195萬日圓以下稅率5%，超過4,000萬日圓（約新台幣863萬元）才會適用到最高級距45%。

不過，台日之間簽有租稅協定，可以降低稅負。在主要減免稅措施內，針對「投資所得」一項，包括股利、利息、權利金的稅率都能從大約20%降為10%。

因此，當「台灣個人」透過「日本法人」持有不動產；不論是租金所得，或是資本利得，當盈餘匯回台灣時，在台灣的海外所得（股利），日本匯出的稅率原則上是20.42%，藉由台日租稅協定，該稅率就會降為10%。匯款時要提示相關文件，包括證明你為「台灣個人」或「台灣法人」。

當然，回到台灣還是要繳稅，但在日本已繳的稅，回到台灣就可以扣除。也就是藉由台日租稅協定，可以避免雙重課稅的風險。

黄清衍特別提醒「財產交易所得」一項；投資人以「台灣個人」持有「日本子公司」股權，「日本子公司」再持有不動產；若將「日本子公司」出售來完成不動產交易，要繳納財產交易所得稅；但若公司不動產價值在50%以下者，股份交易所得免稅。

因此，投資人為了避稅，選擇以出售日本子公司股權的方式出脫不動產，則要留意「台灣個人」出售「日本公司」的持股，該公司股票價值來自不動產的價值要控制在一半以下，才可適用租稅協定免繳所得稅。反之，若日本公司有一半價值來自不動產，則視同不動產交易，就無法適用台日租稅協定內的股份交易所得免稅。

故而，一般人若藉由日本公司持有不動產時，就要動點巧思，設計讓日本公司屬於不動產的價值壓低在50%以下，才能享受到股份交易所得免稅的優惠。