【深度報導】為300萬遊牧族「拆彈雷區」！租賃專法擬修 如何讓租客房東雙贏？

攸關全台約300萬名租屋族權益的《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱：租賃專法），內政部研議出手修法保障3年租期、限制續約租金漲幅及強化租賃雙方權益保障，消息一出引發房東團體反彈、租屋改革團體也不甘示弱緊急號召連署，支持政府拿出魄力修法。租賃專法怎麼修才能為「租屋游牧」減輕痛苦，又能緩和房東焦慮以達雙贏？

「我住過陽台外推，小巨蛋附近的4坪套房，月租金1萬5百元。」租客聯盟代表利祐任84年次，彰化人，他回憶出社會後首度在北市租屋就是蝸居族，房東將一個門牌切割成4個套房，窄小空間讓他喘不過氣。

當時租金補貼政策正好上路，利祐任詢問該房東能否申請租金補貼，房東便揚言「不租了」，但他沒有摸摸鼻子認帳，轉而向其他租客成立群組，集體爭取權益。

利祐任至今印象深刻，當時有房客是公務員夫婦、育有1子，連公務員都被政府推行的租補政策拒於門外，讓人感到無奈與諷刺。如今內政部願出手推動租賃專法翻修，加嚴管制房東不得拒絕申請租補，讓他感受到租屋痛點終於有機會被整頓、拆彈，因此加入連署支持修法。



修法方向1》穩定長租　可享3年租期保障

台灣常見租約以1年為期，利祐任上回因聯合房客向房東施壓、允許承租人申請租金補助，儘管房東「不敢說不」卻也無意續約。

內政部擬定修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，第一個修法方向就是穩定長期租賃關係，規範租客享有3年租期保障，除非房東有自用需求或遇欠租、毀損等法定情形，否則不得拒絕續租。

若房東真的要收回自住，需提早半年告知，且1年內不能再出租，違規不只有罰鍰，還須賠償租客3個月的租金。



中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長、宏國德霖科技大學不動產經營系兼任副教授林旺根指出，台灣人「住宅自有率」高達8成、租屋2成；反觀日本自住6成、租屋4成，租屋市場相對健全。

「現在社會住宅可保障居住6年、婚育宅12年，租屋市場也應該鼓勵長租。」他說，當台灣越來越多年輕人買不起房，租屋政策有必要朝長定久居為發展，當房東與房客培養的信賴關係越長，也能減少磨合期出現的糾紛。只是，仲介可能抱怨，向房客收取介紹費（通常為1個月租金）次數降低，「不過，若要用這個邏輯來說，租期不是半年一次更好？但這對房客就是無形中又增加一層剝削。」



修法方向２》避免不合理調漲　續租漲幅約在2％上下

讓房東焦慮卻讓租客認為是跨時代演進的修法方向，莫非就是設定租金調漲天花板。內政部指出，「房東若要漲租，可以，但租約到期前半年，要先告知房客」，而且漲幅不能超過當月行政院主計總處公布的房租指數年增率。



攤開近年房租類指數年增率，2018年0.86％，接著2019年疫情期間連兩年皆為0.9％，2021年0.83％，2022年開始顯著上漲，1.68％，2023年2.16％，2024年2.45％。



政治大學地政系教授林左裕表示，這等同續租的租金漲幅每年約在2%左右，與目前台灣每年通貨膨脹的狀況差不多，理論上，房東不會有太大的意見，但台灣能夠維持這樣的水平，是因為台電吸收了能源上漲成本，否則物價會飆得更高。

他認為，如果要讓房東覺得心理平衡，建議租金漲幅限制採「浮動式調整」，除了房租指數年增率，也要隨著屆時物價指數起伏作為指標。

林左裕也表示，目前社會住宅僅占0.4％，遠低於國際約5％的潮流趨勢，「假如社宅量體夠多的話，政府大可用力實施租金管制（Rent Control），因為坊間租屋市場一定要follow你社宅行情，但問題是你現在社宅數量還遠遠不足。」



修正方向3》租客申請補貼　房東「不能說NO」

前總統蔡英文任內延續至今的租金補貼政策，立意良善卻引發諸多亂象，內政部也研議加嚴管制，房東不得阻撓租客申請補貼、設戶籍或報稅，也不能在租期內任意「轉嫁稅金」，違規不僅會開罰，約定也將不算數。



利佑任指出，內政部2023年就已在「 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」禁止房東阻擋申請租補，違者可依《消保法》的規定開罰3至30萬元不等，而且房客用LINE截圖就可作為證據，但有租屋族為了不搞壞與房東關係而選擇隱忍，「這些修法方向，看起來邊邊角角，其實是對租客權利結構有好的維護。」

保障房東權益　內政部祭「租霸下車」條款

9月份內政部個別找來租屋青年、房東團體舉行座談，中華民國租賃住宅服務商業同業公會主張政府不要管太多，租金漲幅回歸市場機制就好，並表示漲幅如果和市場行情脫節，反而會導致空屋率更高。林左裕解釋，主計總處調查，全國空屋率平均18.5％，台北市也約達15％，「為何房東不願意出租？因為寧願新屋等轉手，賺取差價、增值。」

不過，內政部強調修法時已考量此問題，將增訂「租霸下車條款」保障房東權益，若遇到惡意欠租、擾鄰或從事吸毒非法活動的不良房客，房東可以單方終止租約，不受3年租期保障限制，避免房東成為「租霸受害者」。

專法翻修困難重重？ 學者拋4配套建議

租賃專法翻修是否將因房東反對或提前漲租而窒礙難行？學者林左裕認為確實還有變數；林旺根則有持不同看法，「自從大罷免大失敗後，賴政府也開始需要傾聽青年聲音，每次社會改革一定都有人反對，例如，早年騎機車要戴安全帽，也是引發極大反彈，可是，只要是正確修法的方向就應該去做。」



台北大學城市發展學系暨研究所副教授李得全亦支持修法，他受訪時表示，年輕人買不起房，起碼要租得安穩、租得起，租賃專法修正為居住正義的第一步，畢竟台灣長期處於租屋黑市，租金漲幅是房東說了算，空屋率居高不下、資源未能有效利用，貧富差距也越來越大。

李得全也給出配套措施建議，包含推動租賃資訊全登錄、由政府建立租賃契約線上申請公證平台，租約經公證後，未來若房東房客發生糾紛，可以直接聲請法院強制執行，無須曠日廢時走法院訴訟。

李得全認為，擴大精進包租代管的服務品質、建立有效租賃糾紛協處配套，以及強化空屋有效釋出的財稅機制誘因，鼓勵房東釋出房源等，以持續推動租賃市場正向發展。

「我不太喜歡說這次修法，是讓房客『受益』的說法，這不過是讓租屋『正常化』而已。」利佑任說，他確實也會擔心修法路途遙遠，仍充滿變數，但他相信若政府做好功課、走過改革陣痛期，逐一清除租屋地雷，租屋遊牧族的鬱鬱不安，會漸漸找到一絲曙光。