超貸案連環爆 估價師全聯會喊話：借鑑美國委外估價 避免球員兼裁判

全台最大公辦都更案、新北市新莊「泰舍至善元」昨（5/17）爆發高達68億元的詐貸案，據悉土銀已核貸數十億元，外界質疑銀行內部估價抵押擔保品方式有問題。不動產估價師公會全聯會今（5/18）向財政部、金管會喊話，應借鑑美國在次貸風暴後，要求銀行的估價系統跟核貸系統分開，銀行不能自己球員兼裁判，不該讓監守自盜的超貸案層出不窮。

全台最大自辦都更案「泰舍至善元」，興造建商泰舍實業、泰坤建設負責人楊岳修涉嫌以不實的預售屋成交合約，先後向合庫銀行、土地銀行申請聯貸68億元。由於建商無法達成聯貸合約中的動撥條件，合庫於2018年終止合約，建商轉向土銀提出第2波聯貸案，目前傳出土銀已撥款上億元。

次貸風暴起因金融擔保品欠獨立客觀 美銀行建立委外估價制度

不動產估價師公會全聯會理事長郭國任表示，美國於2007年爆發次貸風暴，起因為金融擔保品估價欠缺獨立客觀性，不僅重創總體經濟、金融市場和不動產市場，也對國際經濟及金融市場產生巨大損失，之後美國反思不動產金融商品的各種弊病，並將估價規範列為其中重要一環，委外估價機構跟金融機構不得有利害關係，也不能為其子公司、孫公司或關係企業等，就是要防止詐貸案或超貸案。

估價師公會專業推廣委員會主委陳碧源指出，目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，分為銀行內部估價與委託外部估價2種；外商金融機構為遵照獨立客觀原則，大多改以委外估價為主，如花旗銀行、星展銀行只要有擔保品，就連一般的房屋貸款都委外估價。

陳碧源也說，國內金融機構仍維持內部估價為主，容易有監守自盜、上下其手的超貸事件發生，特別是在景氣不佳的時候，超貸案或詐貸案層出不窮，除了昨日爆發的全台最大公辦都更詐貸案，台北地檢署今年2月查出華南銀、彰銀4家銀行疑有內鬼涉嫌配合放款超貸，都與擔保品採內部估價有關。

金融擔保品具一定金額以上應委外 銀行公會授信準則可參考

台灣曾於2000年間面臨大量不良債權的呆帳問題，也與內部估價不合理有關。陳碧源說，金管會至今仍無視外部估價對金融市場穩定性的重要影響，缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀、獨立的估價規範。去年金管會金檢局進行金融檢查重點，在「授信業務」部分有請金融機構在辦法中訂定，在一定金額以上要做委外估價。

據了解，目前僅彰銀訂出金融擔保品10億元要進行委外估價，部分銀行則訂定3億元，台灣銀行跟土地銀行都未訂定相關標準；而華南銀行爆發違法超貸後，在「授信業務」部分，由總行指派估價師進行委外估價。又「銀行公會會員授信準則」第20條之2也提到，參與聯貸案的銀行應視個案需要，「必要時得請主辦行或管理行向借保人或本案關係人要求委請公正第三方（如會計師或其他專業機構）出具評估報告」。

陳碧源表示，除了許多先進國家都建立相關機制，就連中國大陸從房貸到大型放貸案也一律委外估價，或許金融機構會憂心「委外不見得比較好」，但只要一出事，委外機構要負連帶賠償，在穩健原則主義前提下，金融機構應該循序漸進推進相關機制，兼顧估計合理價值而非投機炒作價值。