輝達選址轉T12？「有很多小BOSS」…地產專家揭四難題：除非有奇蹟

輝達（NVIDIA）台灣總部用地卡關，原本屬意的T17、T18可能生變，台北市政府推薦T12，不過，房產專家提到4大問題，認為T12難度不小於T17、T18，除非有奇蹟發生，所有地主相忍為國，大家不計利益統統舉手贊成，不索要高價。


馨傳不動產智庫執行長何世昌昨（10/14）在臉書分析，輝達若選T12，會遇到4大問題。第一，需要整合的地主更多。T17、T18只有一個大魔王，而T12卻有很多小BOSS。其中，88、90、91地號的地主是豐樂地產（味丹集團），87地號地主是台北市政府，86地號是開璽建設。重點在於89地號，地主包括大魯閣在內高達44人。

他表示，北市府說T12的地主意願很高，只剩3到4位需要整合，但他覺得評估過於樂觀，因爲有意願是一回事，售價又是另一回事。如果問地主土地願不願意賣給輝達，大部份地主都說願意。但地主會便宜賣、或用正常價格賣、甚或開高價賣？不確定性實在太高了。

此外，地主人數最多、產權最複雜的89地號，恰好位於整塊基地的中央位置，位置太重要了。如果到時仍有少數地主不同意，輝達到時要把89號切出開發範圍也切不出去。如果產權人多的土地是位於90地號，地主不同意還勉強可以把土地切割出開發計畫外，但89地號沒辦法，會陷入進退維谷，整個卡死的窘境。

何世昌指出，第二大問題在於地上權開發難度高。輝達轉向開發T12，會面臨開發模式的難題。輝達在開發上有幾個選擇：地上權模式、買斷土地，或地上權、買斷土地混合模式。若用地上權＋買斷土地混合模式，等到地上權期限滿之後，地上建物很難處理，可行性極低。

他提到，按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約，通常會約定地上權期滿後若未續約，「地上建物無償移轉給地主」，部份則要求「承租人要拆除地上物恢復原狀」。不論是續租、建物送地主、或者拆除，輝達都會很頭痛。

另外，地上權模式或買斷土地模式另有隱憂，承租50年內，原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素，導致產權人更迭、更複雜，期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。換言之，若用地上權模式開發，不只要獲得全部地主當下的共識，還要謀求期限屆滿後地上物處理原則的共識。

第三大問題：買斷成本偏高。何世昌指出，輝達如果真的非買不可，相信台北市政府87地號應該願意賣。用買斷的方式，T12＋鄰地＋變更的道路面積大約3.8公頃，用每坪土地價格250萬計算，總金額高達約287.38億元。若每坪地價280萬元，則總金額約321.86億元。

他提到，總部放T17、T18，或放T12，輝達營運效益根本沒差，可是成本卻差很大。當然黃仁勳有錢就可以任性，只要輝達願意花就辦得成。不過，對輝達而言，這筆錢省起來去搞研發，賺的比土地增值快，沒必要為此養一頭牛。

最後一點，就是建築設計可能要修改。據報導輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。合理推測，「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面，大門、動線、車道，乃至於各部門位置或許都已安排妥當。如果改到T12，設計要修修改改，不只建築外觀要改，室內空間連帶要調整，甲方、乙方又得進入開會地獄，真的心累。

最後，何世昌認為，T12仍有機會，但需要奇蹟。T17、T18遇到的問題，在T12統統會遇到，只是從現在的坑跳到另一個大坑。除非，T12發生奇蹟，所有地主相忍為國，大家不計利益統統舉手贊成、不索要高價，T12才有機會彎道超車，雀屏中選。