老公寓自備款壓力攀升！平均每月得多存3.5萬元才追得上房價漲幅

根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年全台屋齡30年以上的老公寓平均鑑估房價達1095萬元，銀行核貸成數僅 74.9%，自備款比例達 25.1%，比去年同期增加約 3.3 個百分點。台灣房屋集團估算，購屋族平均需準備 275萬元 自備款，較去年多出 43萬元，等於若晚一年買房，每月必須額外多存 3.5萬元，壓力超過一份基本薪資。

六都自備款門檻全面上升 北市自備款飆破450萬元　

進一步觀察六都情況，老公寓自備款比例普遍上升，其中以 台北市購屋族壓力最大。北市老公寓平均自備款金額攀升至 454萬元，年增約 70萬元，幾乎是其他縣市的兩倍以上。這筆金額，已足以在南部部分區域直接購得一間房屋。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老公寓因總價相對親民，一直被視為首購族及小資族的入門選項。然而，隨著老屋價格上漲，加上銀行對老屋普遍持保守態度、核貸成數多僅落在七成左右，使得購屋族自備資金壓力不減反增。近年再受限貸令影響，銀行風險控管趨嚴、放貸條件緊縮，導致核貸成數進一步縮水。

張旭嵐指出，老屋除了購屋成本外，還需額外支出裝修費用，整體現金門檻持續墊高。對於首購族而言，若想進入市場，恐仍需家庭資金挹注，才有機會承接不斷上升的購屋成本。

台南核貸成數最低　自備款成數升至27%

根據統計，今年上半年 台南市 老公寓核貸成數最低，平均自備款比例達 27%，需準備約 135萬元，比去年增加 32萬元，成為六都中增幅最大地區。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，台南老公寓的平均鑑價與去年相差不大，但核貸成數卻明顯下降，主因可能在於銀行對借款人條件的風險評估不同。去年申貸族群中有部分為年收逾400萬元的高收入族群，今年高財力客比例下降，且主力申貸年齡層由30～40歲上升至40～50歲，加上銀行放貸趨保守，使核貸條件更嚴格。

李家妮提醒，老屋雖然總價較低，但實際核貸額度仍受屋況與借款人財力影響。購屋族在進場前，應先向銀行試算鑑價與貸款額度，並預留至少 多一成的自備款，以免核貸結果不如預期，導致資金缺口、影響購屋計畫。