高鐵4大凹陷區漲不動 專家：非軌道經濟失靈 要看2大關鍵

軌道經濟被視為房市上揚不敗定律，尤其高鐵通車後，加上科學園區持續發展，房價從北漲到南，不過，高鐵也出現4大價格凹陷帶，如苗栗站、彰化站、雲林站和嘉義站。專家提醒，軌道經濟除了本身的利用率要夠高，才能對房市帶來幫助；以及周邊是否有開發題材，如科學園區或重劃區等；若只看到軌道就衝進去，再好的時機，無多方評估，也有可能出現最壞的結果。



近年軌道經濟成為房市投資顯學，在高鐵通車後，從台北到高雄最快只要1個半小時左右，一日生活圈成形，加上科學園區帶來就業機會和人流，幾乎高鐵經過之處，房價從北漲到南。

觀察近3年各高鐵站區的成屋均價，高鐵新竹站房價漲幅高達62.6%，位居所有站點之冠，平均單價接近6字頭，台南站漲幅以51.2%居次，左營站則有44.2%。

不過，越靠近蛋黃區或精華地段，通常價格越高，逐漸向外擴散後，會出現蛋白區、蛋殼區等。但有部分區域的房價明顯低於周邊，形成所謂的價格凹陷帶，高鐵沿線也出現類似的情況，如苗栗站、彰化站、雲林站和嘉義站。

苗栗、彰化皆第二梯站點 地理位置勘尬 左有逢源難

相較新北、桃園、台中與南二都的高鐵站區預售新案持續推出，前述4站顯得落寞，同樣是高鐵站區，似乎沒有因軌道經濟而受惠。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，嘉義站其實跟桃園、新竹等地區一樣，最早列入規劃，只是開發時間較晚，而苗栗、彰化和雲林等站，屬於第二梯站點。

陳定中指出，現在最熱門的竹南鎮、頭份市屬於北苗栗，且受惠新竹科學園區外溢效應，因為就業機會多、人口紅利隨之增加，帶動房市熱潮，反觀高鐵苗栗站位於後龍鎮，地處南苗栗，儘管有銅鑼園區，卻因地理位置跟中科串聯，苗栗站夾在中間，左右難逢源。

高鐵彰化站也面臨類似困境，陳定中分析，彰化站位於田中鎮，位於彰化南端，周邊僅有員林市、社頭鄉等，並非人口密集區，而彰化人口最多的地區是彰化市，位於北端、距離高鐵烏日站很近，鄰近的南投多透過烏日站北上，極少會選擇彰化站。



雲林人口運量極具潛力、嘉義看台積電挹注多少

與苗栗和彰化相比，雲林站卻比較有發展潛力。陳定中指出，雖然雲林站位於虎尾鎮，因為人口密集度高，且能吸引嘉義北側、部分彰化的人口，若以進出站人數來計算，約有28萬人，是嘉義站進出人數約一半，近年來地方政府也依直要求增加班次。

至於嘉義站發展幾乎眾人皆知，有「護國神山」台積電議題加持。陳定中說，嘉義站位於嘉義縣太保市，鄰近朴子市，只是兩個地區人口少，唯一的題材就是華泰名品城和嘉義科學園區，儘管台積電第一座CoWoS廠動工，卻因挖到遺址而停工，加上央行祭出第七波選擇性信用管制，前途從光明轉為黯淡。



光明轉黯淡！央行打炒房 投資客貸款縮水

陳定中指出，在央行出手之前，六都和新竹地區以外的縣市，最高貸款成數還有8城，但9月20日之後，貸款成數直接降至5成，對許多投資者而言，貸款成數直接縮3成，意味著貸款金額也短差幾百萬元，若是買在高點，面臨市場可能走弱的情況下，恐怕將會出現一波拋售潮。

陳定中強調，高鐵沿線早年規劃時，評估彰化、雲林等地都是傳統產業重鎮，評估人口發展正成長，未料，經過20、30年的變化，意外成為人口淨流出的地區，恐怕是始料未及；軌道經濟除了本身的利用率要夠高，才能對房市帶來幫助。

再來就是周邊是否有開發題材，如科學園區或重劃區等，如同台北捷運、機場捷運等議題，沒有人氣就無法帶來商機，軌道仍要有整體性考量，不能只看到軌道就衝進去，再好的時機，沒有多方評估，也有可能出現最壞的盤算。