【柯案宣判】一文看懂！拖累柯文哲的京華城 容積率為何從「小瘦子」變「大胖子」？

讓前台北市長柯文哲在政壇上摔跤的京華城容積率，其實一開始僅有392％，後來拉到560％，在柯文哲執政期間又直線飆升到840％，連前台北市長郝龍斌都忍不住抨擊柯文哲「不當」。但本尊「京華城」到底是怎麼演變的？為什麼放寬京華城的容積率，竟會讓柯文哲從第三大黨的黨主席、政界的當紅炸子雞，一夕之間淪為看守所的階下囚？

土地來源

威京集團於1987年以15億3千萬，買下唐榮鐵工廠標售的台北市八德路機械廠舊址土地。該地位於台北市松山區八德路四段、市民大道口，屬於「第三種工業區」（基準容積率為300％），原本規劃建造工業大樓。

但威京集團向北市都委會陳情，試圖變更土地使用分區及擬定土地利用計畫，在吳伯雄市府期間，威京以捐地3成、街廓整體開發等附加條件，換得變更為「第三種商業區」用地。不過，其後的黃大洲市長任內，北市府強硬要求3成捐地必須登記為市府所有，才能核發建照。

沈慶京一度反對捐地回饋，還曾用個人名義傳訊，要求股票投資人支持國民黨候選人。後來陳水扁勝選拿下台北市長後，威京集團妥協完成捐地，1998年就獲得北市府核發建照，正式動土。

北市府考量威京已取得建照，同意1991年都市計畫保障其原有的樓地板面積「120284.39平方公尺」。京華城購物中心完工後，換算實設容積率為678.91％。


往昔風光

威京集團精心打造「京華城購物中心」（Living Mall，簡稱「京華城」），外觀為獨特的球體。但京華購物中心命運多舛，在2001年準備開業前夕，9月間遭強颱納莉影響，導致地下樓層嚴重淹水，消防安檢也沒過關，延宕到同年11/23才正式開幕。

京華城購物中心有過一段輝煌的歲月，當時該購物中心是全球最大的球體建築物，更創下台灣史上開挖的最深紀錄（31.68公尺），更是當時唯一可以在室內高空彈跳的百貨業，而且初始營運標榜24小時營業，讓民眾驅之若騖。


拆除重建

京華城購物中心因為當時，附近沒有捷運等大眾運輸工具串連、支撐，交通相對不便，加上動線規畫不佳，人潮逐漸減少，導致購物中心營運下滑，京華城一度希望轉型成親子購物中心，但營運仍不見起色。

2010年起，威京集團開始詢問台北市都發局關於都市更新計畫，2018年不敵虧損在海內外招標求售。

京華城在2018年12月12日的標售金額為380億元，首次以流標收場，2019年3月29日第2度流標，6月27日第3次流標。2019年9月25日第4次開標，由威京集團子公司中石化旗下的「鼎越開發公司」，以新台幣372億1萬元得標，預計全部拆除打造頂級商辦園區，預計今（2026）年完工。


監院定調「560%」

京華城公司自2010年起多次依《都市計畫法》第24條，向北市府申請都市計畫變更，當時的郝龍斌市府主張應以捐地3成後計算，均函覆法定容積率為392%，但京華城主張為560%。

京華城向監察院陳情，監院2013年提調查報告，再於2016年提糾正案，確認法定容積率為560%，但柯文哲主政的北市府仍堅持392%。

監院於2017年6月8日依《監察法》要求北市府到院「質問」，監院再次於2017年8月7日提審核意見，確認為法定容積為560%，北市府依照糾正函意見，2018年辦理都市計畫變更，決議後續改建的法定容積定為560%，但刪除依1991年都市計畫書規定的保障允建樓地板面積（120284.39平方公尺）。

不料，京華城又反過來主張，應適用過去的允建樓地板面積保障（120284.39平方公尺），而不是監院和北市府核定的法定基准容積率560%。

京華城遂對北市府提行政訴訟，期間，威京集團多次陳情回復樓地板面積，均遭擱置。柯文哲於2020年3月裁示，將本案提送都委會研議，為本案開啟新支線，但台北高等行政法院於同年7月16日判京華城敗訴，認證樓地板面積保障為「一次性」。京華城同年7/30撤回上訴，改走都市計畫審議方式進行變更。


北市府放寬到840%

根據監察院的意見，京華城的允建基準容積應為560%，期間歷經多次都委會和專案小組會議，京華城依《都市計畫法》自提變更細部計畫，都委會於2021年9月決議，同意威京集團可以韌性城市、智慧城市、宜居城市申請最高20％的容積獎勵（560%x0.2=112%），京華城另砸下44億購買30%的容積移（560%x0.3=168%），容積率一夕拉高到840%（560%+168%+112%=840%），柯市府放水和獨厚財團的質疑不斷。柯文哲授權核章決行，北市府於2021年11月1日正式公告核定細部計畫。

監院再次提案糾正

監察委員林盛豐、蘇麗瓊2024年1月16日提案糾正台北市政府，認為北市府欠缺法令依據，在2021年11月1日公告核定的都市計畫（即京華城購物中心原址，面積16,485㎡）中，逕自創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目。

監察院認為，此案為「新建案」並非「都市更新」，卻錯誤引用〈都市更新建築容積獎勵辦法〉。 此外，京華城容積上限應為560%，北市府竟外加20%的容積獎勵（換算給予獎勵的樓地板面積高達18463.2㎡），牴觸〈台北市土地使用分區管制自治條例〉與內政部訂定「都市計畫細部計畫審議原則」規定。

監察院也認為，北市府給予容獎的額度，和申請人（京華城）的貢獻程度失衡，認為北市府的規劃、審議和核定有重大違失，容積率變更合宜性、對價性不足，因而提出糾正。


偵審進度

外界質疑，威京集團於2020年自行拆除京華城購物中心，距離2001年完工僅有19年，根本沒達到都更年限，去（2024）年4月，柯文哲批評郝龍斌涉及台智光案，郝反控他給予京華城不當容積獎勵，圖利疑雲滿天。

據檢廉掌握，柯文哲和沈慶京卸任前後均頻繁見面，柯文哲於2019年7月到2022年12月底卸任前，曾10度密會沈慶京，其中有6次直接到威京集團總部、1次到沈慶京的陶珠隱園，剩下3次則安排在市長室。卸任後，柯文哲在2023年到翌（2024）年3月更密集和沈慶京碰面5次，地點分別選在威京總部和陶朱隱園。兩人會面全是柯文哲的貼身祕書「橘子」許芷瑜（通緝中）秘密安排。

據台北地檢署調查，柯文哲至少收受威京集團主席沈慶京1710萬元賄款（1500萬元現金，以及以政治獻金形式捐民眾黨的210萬元），柯文哲和台北市議員應曉薇涉嫌透過「便當會」形式下指導棋，內外夾攻施壓公務員放水，讓京華城取得20%容積率，檢方估計，柯文哲至少圖利京華城121億元。

不過，柯文哲在一審開庭時，堅稱公務員依法行政，反指檢方「司法迫害」，而在檢方認罪被起訴的關鍵公務員、前北市副市長彭振聲、前都委會執行秘書邵琇珮等人，在一審均翻供，改口稱依法行政。台北地院3/26做出一審宣判。